炒股配资入门知识网酬金制是啥能否破解物业服务发展困局

　　曾经，物业服务质价不符

　　小区一天天在破败

　　邻里之间不太熟悉

　　如今，设施设备焕然一新

　　公共收益逐年增加

　　业主们齐心合力搞绿化

　　别人家的小区管理是如何做到的？

　　答案是：酬金制!

　　建成22年的心晴雅苑小区焕然一新

　　更重要的是尽管实施了很多设备更新改造

　　专项维修资金不仅基本未动，还补充了不少

　　物业服务质价不符，小区一天天在破败，花了一辈子心血买的房子随着时间的推移一天天贬值……这种状况到底如何才能改变，怎样才能把小区建设成为幸福的家园？已建成22年的西安市碑林区心晴雅苑小区，给这样的问题找到了答案。

　　4月19日至20日，由中共西安市碑林区委社会工作部、西安市碑林区住房和城市建设局、心晴雅苑小区业主委员会、西安紫昕物业管理有限公司、全国业委会女主任群、深圳市物业管理学会共同主办的“清清楚楚缴费明明白白消费——心晴雅苑小区酬金制经验交流会”暨“巾帼新章智汇治理——2025年全国业委会女主任培训交流活动(西安站)”在心晴雅苑小区举行。

　　实地参观中，看着这个曾经衰败的小区几乎所有的设施设备焕然一新，大修基金几乎未动而修缮维护及时到位，同时公共收益还在逐年增加；垃圾分类细化到二十多种，绿化堆肥让小区里花卉争奇斗妍；业委会、物业公司目标一致，只为业主们生活得更舒心……这一幕幕实在令人心生羡慕。

　　心晴雅苑业主如何实现了梦想？答案是：酬金制。

　　在来自全国的业委会主任们现场分享交流中，通过酬金制模式成功将小区旧貌换新颜的，还有上海的春申复地城(一期)小区，他们取得的成效同样令人艳羡。

　　酬金制到底是怎么回事？它如何帮助人们建成了幸福的家园？

　　焦点名词

　　包干制

　　是指通过物业服务合同明确约定服务项目和服务标准，同时也明确物业服务企业按质按量完成服务后业主应支付的固定费用，这笔费用的盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担。其特点是执行简便，监督成本少，缺点是服务质量依赖于企业自律，同时企业为了节省成本可能做不到及时维修从而影响到物业的价值。

　　酬金制

　　是由业主大会预交一笔物业服务费，物业公司按照约定的比例或数额提取一部分作为酬金，剩余部分用于支付物业服务合同中物业员工的工资以及约定的各种服务，如保安、保洁等。其优点显而易见：首先是费用透明，业主可以清楚地知道物业费用的具体去向；其次由于物业服务企业的收入是固定的，有助于减少业主与物业管理企业之间的矛盾；第三是可以实施专业化管理，物业公司可以根据服务质量要求，测算固定的酬金收取标准及金额，服务质量由业主确定，可以随时调整。缺点也有两个：一是要对物业管理企业进行账目监督和审计，就要求业主对物业管理有较高的认识水平和专业水平；二是物业服务企业可能会提高酬金支付的基数即物业服务成本支出，由此可能带来物业费的攀升。

　　酬金制

　　如何清楚缴费明白消费？

　　心晴雅苑小区位于西安市碑林区雁塔路中段，建成于2003年，共有4栋楼236户业主，总建筑面积37352.14平方米。2011年成立业主大会，选举产生了首届业委会。首届三年任期届满后，从第二届开始改为每届业委会任期5年，如今已到了第四届。

　　说起心晴雅苑小区的变化，就不得不说到周洪斌这位领头人。她当选为首届业委会主任后，又连任三届业委会主任，成为小区凝聚力的核心所在。如今虽然她已退任，但由其领头打造的一系列制度已被固化下来，成为小区良性发展的制度保证。

　　现场活动中，周洪斌着重分享了心晴雅苑的成功秘诀——“清清楚楚缴费、明明白白消费”的“酬金制”管理模式。

　　所谓“酬金制”，是和目前绝大多数小区实行的“包干制”模式相对应的。

　　虽然两种模式各有利弊，但结合现实情况来看，费用的透明实在是太重要了。

　　周洪斌说，对于酬金制，她的体会就是：“小区收的所有费用都属于全体业主，业主们交的物业费中本该用于小区的也就有了基本保证，不用担心被物业公司当成利润拿走；更重要的是共有收益也真正掌握在全体业主手中，不用再怕被肆意侵吞了。”

　　“心晴雅苑小区前期物业公司从2003年服务到2012年，和绝大多数小区一样实行的也是包干制，这9年时间小区迅速衰败，业主不知道物业费花在哪里，更不知道小区还有共有收益这回事。”周洪斌说，“成立业委会后，全体业主选聘的第一家物业公司服务了5年(2012年-2017年)，也是包干制。基本是维持现状，做不到改变旧貌。虽然业主逐步拿回了小区共有收益，但依然不清楚小区物业费收多少钱、支多少钱，只是知道物业公司对项目日常经费卡得很紧，小区亟待改进的很多地方得不到有效改观。”

　　在第二届业委会任期内的2017年，业委会派人前往深圳学习了解酬金制，之后率先在西安开始实行由业主主导的酬金制模式，选聘西安紫昕物业管理有限公司来为小区服务。此后，小区各方面开始加速焕新。如今又是8年过去，小区不仅没有二十多年老小区的衰败样，设施设备反而越来越新，业主们生活得也越来越舒心。

　　周洪斌用照片分享了小区这些年来的巨大变化。

　　“业委会刚成立时，小区连正常的物业服务都做不到位：消防瘫痪，电梯年检不及时，二次供水设施从不清洗，化粪池也经常不按时清理，因停车管理混乱经常发生刮蹭，大门是坏的，偷盗现象时有发生。2012年到2017年，我们换了一家物业公司，也是包干制，只能维持正常的物业服务。项目经理说总公司一个月只给600元费用，这么大的小区连换电灯泡都不够。”

　　而2017年到现在实施酬金制后，8年过去，心晴雅苑的面貌发生了翻天覆地的变化——

　　小区大门、儿童乐园、小区西侧围墙焕然一新；更新了监控系统和消防系统；水泵房进行了三次更新改造；楼宇内杂乱的网线得到规整；楼宇内墙粉刷更新；给电梯安装了不锈钢门框；小区各楼顶锈蚀的避雷网得到更新；原来的卫生死角成了绿化带……

　　在管理细节上，不少小区的垃圾分类是在走形式，而心晴雅苑小区的垃圾分类可以细化到二十多类，其中绿化垃圾和厨余垃圾被用来做堆肥，为院内绿化不断提供充足养分。

　　更重要的是，小区可持续发展有了坚持基础。从2011年业委会成立以来小区共有收益约六百多万元(其中2017年实行酬金制至今为590万元)，大部分用于小区设施设备的更新改造，小部分用于补足物业费的不足，还有一部分用于业主大会建设。据统计，历年来共有收益用于小区建设支出共计约330余万元。

　　尽管实施了很多设备更新改造，小区的住宅专项维修资金不仅基本未动，还补充了不少：2009年12月，住宅专项维修资金总本金为3280542.4元；到了2025年4月，本金加利息总余额增至4734737.91元。

　　在会议现场的墙上以及末排桌子上，展示了心晴雅苑小区历年来的支出明细。每年支出项目十几项，每项都精确到分。

　　酬金制

　　如何把衰败小区变成幸福家园？

　　从衰败破旧到焕然一新，从无法忍受到业主们心中的幸福家园，酬金制究竟是如何做到了这些呢？周洪斌归结了六点——

　　首先，是服务内容的明细化、标准化。“比如，我们小区按1.2元/平方米收物业费，是二级服务标准。那么，二级服务标准应该配多少人，应该有哪些服务等，我们就跟物业制了一个表。”

　　“现在物业服务最大的支出是人工成本，人工成本包含哪些我们也做了明细。现在很多物业公司员工的工资被拖欠，我们8年来从未拖欠过。我们的物业员工既有工资、福利、社保金(五险)，还有意外险、有偿服务费等。其中，在工资里面还包含了十三薪、激励金、年终评优奖励；在福利里面除了劳保，还有体检、节日福利等等。只有充分保证为我们服务的物业员工的合法权益，才能让他们踏踏实实地在小区为业主们服务。”

　　此外，对服务内容的明细化、标准化，还包括了工程维护、清洁卫生、绿化养护、秩序维护、公区能耗、办公费用、资产折旧、公共保险、社区文化、管理酬金等各个方面。“所有的收费项目都在这里，然后我们把它逐步归为一级账套、二级账套、三级账套。一级账套基本上没有太大增改，但二级账套尤其是三级账套，我们不断地在增改、调整。我们要通过多年的大数据对未来有个判断，小区的投入哪方面要增长、哪方面要降低。比如说通过水费支出的对比，我们发现了小区漏水。”

　　第二，做好年度预算、决算和公示。“我们每年都会公示酬金制模式下小区的收支明细。年度预算是由业主大会审批，但每个月的业委会例会都要做下一个月的月度预算审核，并将上个月的决算向全体委员公示。因为物业管理是动态的，每个月都可能有突发情况出现，物业公司按照年度预算做好月度预算外，如有突发情况，服务处要提交临时费用支出的情况说明，交由业委会进行审批。为提高效率，在我们小区，业委会主任有2000元以内的审批权限；2000元~50000元需要业委会全体委员审批；超过50000元就必须要就要经过业主大会表决通过。”

　　第三，做好过程监管。每月业委会例会审核月度预算和临时预算；业委会聘请会计负责酬金制项目财务；业委会办公室工作人员每月对物料进货和使用情况进行审核；物业总公司每个季度对项目进行稽查；业委会组织业主代表每个季度对项目进行物业服务检查；业委会办公室工作人员负责项目每笔支出费用的复核；在业委会和物业组成的财务群每日公布项目收支；每年业委会和物业公司联合进行项目决算和银行对账；物业服务处每年向全体业主汇报当年各项工作总结等。

　　“搞酬金制，最重要的是业委会聘请会计，而不是物业公司聘请会计，财务权一定要牢牢掌握在业主手里，同时我们也会对物料进行抽检。”“我们原来是在业主大会名下有一个账户，但因为业主大会不是法人机构，办不了税务主体，我们就请紫昕物业为我们心晴雅苑项目开设了一个碑林区分公司账户，这个账户由业委会和物业公司共管，我们双方有两个U盾，每一笔支出我们都要审核，未经审核一分钱都花不出去。”“我们有个18人的微信群，其中有物业公司老总，有他们的财务，有我们的财务，还有我们业委会的主要负责人，每天都有项目的财报。到年底要联合进行决算，和银行对账。决算的目的，是为了安排下个年度的预算。服务处项目经理每年要向全体业主汇报全面工作，然后是保洁组、工程组、秩序组分别作报告。”

　　第四，做好酬金制下的管理痕迹呈现。具体包括物业服务处各部门每日工作汇报，项目财务每日收支报表，年度、月度预算和决算表，每月更新业态表，不断完善的小区业主信息，小区设施设备的全寿命档案，物业服务各类台账、统计表，物业服务处年度工作总结等。“现在物业公司每天都要在我们小区群里晒工作：工程晒工程的工作，保洁晒保洁的工作，秩序晒秩序的时间点，这些都有痕迹。最得意的是小区设施设备的全寿命档案，小区的设施设备都列在上面，在什么位置，多少套，出厂是什么型号，更新是什么型号，这些信息都有。”

　　第五，做好酬金制下的更新改造。“我们的更新改造分为三类：招标专业单位完成防水工程、消防工程、外墙维修、电梯等专业性要求较高的更新改造；由物业服务处承揽新建电动车库、水管维修、绿化改造、高枝疏密修剪等维修改造；业主们配合物业服务处做好绿化改造共建美好家园。物业服务处承揽更新改造，我们给少量的补贴。为激励物业员工在服务之外额外承担任务，我们也有一套奖励措施。”“业主参与更新改造的积极性很高，一召唤就来了。从2018年到今年，每年3月份的绿化更新改造，业主们都会参与。家园是大家的，大家共同来建设，这部分劳动是免费的。”

　　第六，做好物业费归集。“我们小区的物业费是按季度预交，拖欠会有滞纳金，业委会会配合物业服务处催缴物业费。我可以非常骄傲地说，我们实行酬金制8年来，年年物业费收缴率都是100%。正是因为做到了清清楚楚缴费、明明白白消费，8年来让小区各方面发生了巨大变化，业主们才会如此支持业委会的工作。”

　　酬金制

　　如何让物业和业委会勠力同心？

　　在很多小区，物业公司和业委会的关系形同水火。“酬金制”究竟是如何做到了让物业公司和业委会勠力同心，共同为全体业主服务？

　　西安紫昕物业管理有限公司总经理徐卫东说，酬金制模式是一种极具透明度的物业管理模式，在这种模式下，业主缴纳的物业费并非直接归物业企业所有，而是作为物业服务的运作资金，物业企业仅按照约定比例收取酬金。每一笔费用的收支明细都清晰可查，业主能清楚知晓资金的具体流向与使用情况。这种模式赋予了业主委员会、业主极大的监督权和参与权，让业主真正成为小区管理的“掌舵人”。物业企业则需以专业、负责的态度，凭借优质的服务来获取酬金，从而促使物业服务水平不断提升，实现社区的长治久安与和谐发展。

　　徐卫东认为，在筹金制模式下，物业与业委会、业主之间的关系发生了根本改变，这种关系突破了传统的服务与被服务的固有模式，升级为相互协作、共同管理的紧密伙伴关系，好比一家人。物业与业委会如同并肩作战的战友，目标一致、步调统一、携手共进、协同作战。这种模式打破了物业公司自负盈亏的传统格局，强调业主、业委会与物业公司之间的多元共治。

　　“酬金制模式下,物业公司的服务目标不再仅仅局限于自身是否盈利，而是更加注重满足业主的实际需求和提升小区的整体品质。因为酬金是根据约定的比例从物业服务资金中提取，只有提供高质量的服务,获得业主的认可和满意，才能保证物业服务资金的充足和稳定，从而获得合理的酬金。物业企业可以将自身定位为‘专业服务者’,与业主、业委会共同为实现小区的长远发展目标而努力。”

　　“酬金制要求物业费的收支情况必须公开透明，每一笔费用的使用都要接受业主和业委会的监督，这使物业企业在费用管理方面更加注重合理性和规范性。物业企业不再将费用控制作为唯一的目标，而是会在保证服务质量的前提下，合理规划和使用物业费。”

　　“酬金制模式下，业主也不再是单纯的消费者，而是小区管理的参与者和决策者。业委会代表业主对物业服务进行监督和评估，参与小区重大事项的决策。物业企业则需要定期向业主和业委会汇报工作情况，接受业主的质询和建议。与业主的关系转变，也增强了业主的归属感和责任感，可以使业主更加积极地参与到小区管理中来，共同营造和谐、美好的居住环境。同时也促使物业企业更加注重与业主的及时沟通和互动，不断改进服务质量。”

　　“酬金制模式下，公开透明是物业服务工作的核心准则与显著优势。所以我们标准公开，保障质量；计划公开，明确方向；预算公开，透明核算；动态预算，调整公开；决算公开，精准复盘。此外，与业委会、业主的有效沟通是保障小区良好运转、提升物业服务质量的关键力量。为此，我们建立了多项有效沟通关键举措。比如：通过电话、网络等方式实现24小时接收并处理业主的反馈和建议；每季度通过电话和上门等形式完成100%覆盖回访，定期以线上线下（300959）形式了解客户诉求、满意度，持续改进服务质量；每月设立项目经理接待日，全程接待业主倾听意见、记录问题，明确责任人和处理期限；推行联席例会制度，业委会成员不定期参与物业项目周例会，及时了解物业日常工作动态，对工作中的难点和问题提出业主方的意见和建议，促进物业工作更贴合业主需求。”

　　“最后还有监督管理关键举措。我们建立了服务质量考核机制、服务目标考评机制、业主满意度考核机制。业主委员会与物业公司职能部门组成考核主体，依据物业服务内容及标准，对小区服务质量开展现场考核。建立物业服务处经理与管理人员年度目标考评制度，将目标任务与年度考核绩效挂钩，考核时全面评估工作完成情况。每年由物业服务处与业委会共同组织业主满意度测评，采用问卷调查、线上、线下评价的方式，深入调查、并分析测评结果，形成报告，明确满意度得分、问题及改进建议。”

　　酬金制模式下

　　业委会及其工作班子如何开展工作？

　　为了实行酬金制，围绕业委会的工作班子有多少人，是如何分工的？业委会成员和工作班子是否有工资？工作班子是兼职还是专职？

　　周洪斌说，通过8年来的具体实践，她认为业委会工作一定要专业化。因为大多数业委会委员平时还要上班，没有条件专职做事，只能根据各位委员的特长和特点做一些相应的工作分工。平时，所有委员主要是负责联系业主、汇集民意，并把这些意见带到每个月的业委会例会上。另外就是在需要组织召开业主大会时，全体委员要一起来开展工作。

　　业委会的日常工作，其实主要是由业委会办公室工作班子来做的。“在我们小区，业委会是业主大会的执行机构，业委会办公室工作班子则相当于业委会的具体执行部门。这个工作班子主要是由业委会专职秘书牵头负责全面工作；业委会综合专员负责小区总财务和办公室日常工作；兼职的物业项目会计负责物业项目方面的财务管理；兼职的业委会会计既管业委会对公财务，也监管物业项目上的财务工作。此外，还有业主志愿者等。”

　　“我认为，多劳一定要多得。与此相应，业委会秘书拿全职工资；业委会综合专员拿岗位补贴和志愿者补贴；项目会计和业委会会计拿兼职工资；所有业委会委员和志愿者都是根据具体所做工作拿志愿者补贴，志愿者补贴一般以半天时间50元来计算。”

　　“业委会委员一直在为小区做事，长期以来一般都是无偿付出。其实这对于长远发展来说并不是一个好事情。所以我认为，在小区具备了一定经济基础的情况下，应该给业委会委员发放一定的岗位补贴。”

　　那么，业委会及其工作班子又是如何和物业协同开展工作的？

　　周洪斌介绍，在他们小区，业委会办公室、物业办公室平时在一起工作，互相帮忙、互相支持，业委会办公室会随时监督物业服务工作。此外，围绕小区日常工作主要建有4个微信群：一个是业委会和物业共同的日常工作群“办公室”；一个是“紫昕物业＆心晴雅苑”物业项目服务群，日常监管发现问题会在“办公室”群发声，问题若不能及时解决就在这个群里提出整改。财务方面有两个微信群，一个是“心晴雅苑财务管理群”，另一个是“业委会财务群”。除此之外，小区还建有绿化群、堆肥群等专门的工作群。

　　心晴雅苑第四届业委会主任罗大明表示，酬金制的核心在于“权责对等”与“利益共享”，需在制度规范、业主赋能、物业协作三者间找到平衡，通过透明化、专业化、人性化的管理，让业主从“被动付费者”转变为“主动参与者”，物业公司从“乙方执行者”升级为“合作伙伴”，最终实现双赢。

　　碑林区委社会工作部：将推动酬金制从试点经验升级为治理范式

　　中共西安市碑林区委社会工作部工作人员刘杨介绍，近年来碑林区以12345热线的物业投诉和工作建议为突破点，通过创新物业服务模式，有效解决物业管理弊端和服务短板问题。以心晴雅苑小区为试点探索推行的“酬金制”物业服务模式，自2017年实行以来共产生公有收益590万元，平均每年产生收益70万元。经业主大会表决同意，用于对冲房屋维修专项资金291万元，对冲物业费256万元。并实现连续8年小区物业缴费率100%。通过实行业委会向物业人员发工资，每季度在共有收益中提取一定数额给付物业企业服务酬金，每年预算一定数额作为物业公司绩效考评酬金，以此来推动物业服务质量的提升。

　　他介绍，这种“酬金制”模式更加有力地保护了全体业主和物业公司双方的合法权益，有效推进双方之间的良性互动。“下一步，我们将以‘首善标准’深化体制机制创新，用‘绣花功夫’破解物业管理难题，让‘酬金制’从试点经验升级为治理范式，推动物业服务从“民生痛点”向“幸福支点”跨越炒股配资入门知识网，为全市乃至全国提供可借鉴的‘碑林方案’。”华商报大风新闻记者石铮文/图

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